ARKIVFOTO: EMIL WEATHERHEAD BREISTEIN

Ved fremleie av bolig er fremleietakeren like utsatt som den lille grisen i stråhuset fra eventyret om de tre små grisene.

Debatt

TEKST AV: Jakob Ulmo, saksbehandler i Jussformidlingen. FOTO: PRIVAT

I eventyret skal de tre små grisene bygge seg hus. Den første bygger et hus laget av strå, men når den store stygge ulven kommer, blåser han vekk huset, og grisen står uten hus. Den andre grisen bygger et hus laget av kvister, men også dette blir blåst vekk av den store stygge ulven. Bare den tredje grisen, som lager et solid hus av murstein, er trygg. Han har klart å jevne ut det skjeve styrkeforholdet mellom seg selv og ulven.

Husleieloven er ment å gi en tilsvarende effekt som murhuset i eventyret om de tre små grisene. Et av hovedformålene bak lovens strenge regler om husleie er å jevne ut det skjeve styrkeforholdet som ofte oppstår mellom ressurssterke utleiere og ressurssvake leietakere. Er du fremleier faller du imidlertid utenfor dette vernet og er like utrygg som grisen i stråhuset.

Fremleie innebærer at en leietaker leier hele eller en del av utleieobjektet videre til en ny leietaker. En god del avtaler om fremleie er lite gjennomtenkte, og det kan være tilfeldigheter som har gjort at en fremleier ikke har et direkte avtaleforhold med utleier. Et eksempel er tilfellet der en person leier en leilighet med to soverom, og fremleier soverom nummer to til en venn. Et slikt forhold kan oppstå fordi utleier ved avtaleinngåelsen kun har kontakt med den ene personen, og den andre ikke har anledning til å skrive under kontrakten før innflytting. Etter innflytting blir kontrakten liggende uten at noen tenker på at også leietaker nummer to bør skrive under kontrakten. Slike og lignende fremleieforhold opplever vi i Jussformidlingen gjennom vår saksbehandling, men regelverket er ikke tilpasset slike situasjoner i særlig grad.

Tak over hodet er elementært i det moderne samfunnet. Forutsigbarhet i husleieforhold er derfor viktig for å skape nødvendig trygghet for leietakere. Et helt sentralt element i vernet av leietakere etter husleieloven, er derfor vernet mot oppsigelse av leiekontrakten uten «saklig grunn». Er det ikke objektive forhold på leietakers eller utleiers side som gir saklig grunn for oppsigelse eller heving av leieavtalen, skal ikke leietaker risikere å stå uten tak over hodet.

Ved fremleie er imidlertid situasjonen en annen. Selv om fremleieren oppfyller sine plikter til punkt og prikke, og det heller ikke er forhold på utleiers side som tilsier at fremleieren må flytte ut, risikerer fremleieren at hans eller hennes leieforhold blir blåst vekk som følge av at hovedleiekontrakten uventet opphører. Fremleiers rettigheter står og faller nemlig på at hovedleiekontrakten opprettholdes.

Dette har svært uheldige konsekvenser, særlig der hovedleieavtalen opphører på grunn av heving fra enten utleier eller hovedleietaker. I slike tilfeller vil hevingen være helt uavhengig av forhold på fremleiers side. Hovedleietaker har for eksempel sluttet å betale leien overfor utleier, eller det kan være mangler ved hovedleietakers soverom som gir grunnlag for heving. At fremleietaker skal stå uten husrom som følge av disse forholdene er svært urimelig. Dette gjelder særlig i de tilfeller der fremleieavtalen er ment å vare i lang tid.

I eventyret, da stråhuset og kvisthuset ble blåst ned, søkte de to grisene dekning i murhuset til den siste grisen. Jussformidlingen mener at fremleietakere, i likhet med de to små grisene, må ha rett til å søke dekning i et mer solid fundament dersom hovedleieavtalen opphører.

Husleieloven gir i kapittel 8 rett for en avgrenset gruppe til å tre inn i en leieavtale i bestemte situasjoner. Jussformidlingen mener en tilsvarende rett bør gis til fremleietakere under nærmere bestemte vilkår. Dersom leieavtalen overfor hovedleietaker sies opp av utleier, og oppsigelsesgrunnen ikke kan begrunne oppsigelse mot fremleietaker, bør fremleier ha en rett til å tre inn i hovedleieavtalen. Det samme bør gjelde der hovedleieavtalen heves av enten utleier eller hovedleietaker på grunn av mislighold fra den andre parten, og fremleiers forhold ikke har tilknytning til grunnlaget for heving. På denne måten sikres fremleietaker bedre forutsigbarhet, mens hensynet til utleier fortsatt ivaretas ettersom fremleie forutsetter at utleier har godkjent fremleietakeren i første omgang.

Kommentarer

kommentarer