Raske gelter for en fattig student?

I disse vårlige dager har jungeltelegrafen ført til at de fleste bosatt i Bergen sentrum eller i nærheten av løypene til Sykkel-VM sikler etter leieinntekter helt opp i hundretusenkronersklassen. Med hele 500 000 tilreisende og ni intense dager med lagtempo, tempo og fellesstart, er det klart at Bergens overnattingstilbud settes på prøve og hotellene fylles til randen. I den anledning prøver mange lykken med utleie gjennom Airbnb, men ikke alle er så heldige at de eier sin egen leilighet. Det mange lurer på, undertegnede inkludert, er hvorvidt en fattig student og leietaker kan leie ut leiligheten for å tjene noen raske og deilige gelter (penger på bergensk) under Sykkel-VM.

Det første stedet du bør ta en titt, er i leieavtalen, dersom du har en (ja, det lønner seg med en skriftlig leieavtale). Dersom det eksempelvis står i avtalen at «leietakeren står fritt til å fremleie leiligheten til hvem han måtte ønske», er nok veien til gelter kort. For oss andre er saken litt mer komplisert, dessverre.

Fremleie vil si at du som leietaker leier ut leiligheten til en tredjepart. Du som leietaker vil fremdeles stå ansvarlig overfor utleier, mens fremleieren vil stå ansvarlig overfor deg. Dette innebærer at dersom fire fulle franskmenn ramponerer leiligheten i vill VM-rus, vil du i utgangspunktet stå ansvarlig for skadene overfor huseier. Hvorvidt eventuelle forsikringer gjør seg gjeldende, er usikkert.

Den alminnelige regelen etter husleieloven, er at leietaker ikke kan fremleie eller på annen måte overlate bruksrett til andre uten samtykke fra utleieren. Utgangspunktet er derfor at du som leietaker ikke fritt kan legge leiligheten ut på Airbnb til mangfoldige tusen uten først å ha fått samtykke fra utleier. Grunnen til at fremleie krever samtykke, er blant annet hensynet til at utleier har rett til å vite og bestemme hvem som bor i leiligheten.

Dersom du ikke allerede har gjort det, vil Jussformidlingen anbefale deg å snakke med huseier, slik at et eventuelt samtykke kan bli gitt. Svarer ikke huseier innen en måned, kan dette anses som godkjenning. Dersom du har en tidsubestemt leieavtale, og du ønsker å leie ut hele leiligheten gjennom Airbnb, kan utleier i utgangspunktet velge fritt om han eller hun ønsker å godkjenne fremleie.

Hvis du skal leie ut deler av leiligheten mens du fremdeles bor der selv, kan du faktisk be om en saklig begrunnelse for et eventuelt avslag. Det vil kun være fremleierens kvalifikasjoner som beboer som kan vektlegges i vurderingen av om et avslag er saklig begrunnet ved delvis fremleie. Dette betyr at det ikke holder om huseier nekter delvis fremleie fordi han ikke liker tyskere eller franskmenn. Også ved tidsbestemte leieavtaler, når leiekontrakten har en fastsatt leieperiode, må avslag på fremleie være saklig begrunnet.

Spørsmålet både utleiere og leietaker stiller seg, er hvilke konsekvenser ulovlig fremleie kan medføre. Har utleier eventuelt krav på erstatning dersom han eller hun oppdager at du har tjent masse gelter uten samtykke?

I en sak som var oppe for Husleietvistutvalget (HTU) i 2017 var spørsmålet om utleieren hadde krav på å få erstattet differansen mellom det leietakeren hadde tjent på å fremleie og den opprinnelige husleien. Slik HTU tolket gjeldende regelverk, gir ikke husleieloven utleier krav på erstatning for prisdifferansen ved fremleie. De viser videre til at eventuelle erstatningskrav som følge av fremleie må løses av vanlig erstatningsrett. For at utleier skal kreve erstatning etter alminnelig erstatningsrett, må utleier kunne påvise et lidd økonomisk tap. Det var i dette tilfellet ikke et påvist lidd økonomisk tap at leietakeren hadde fremleiet til høyere pris enn ordinær husleie.

Med andre ord risikerer du som leietaker ikke erstatningskrav dersom du leier ut leiligheten for en høyere pris enn den du vanligvis betaler. Spørsmålet er om leietaker kan frykte andre sanksjoner enn erstatning.

I samme HTU-avgjørelse ble det videre lagt til grunn at «dersom fremleie skjer ulovlig, vil en naturlig følge av dette være krav om opphør av fremleieforholdet». Dette tilsier at utleier kan kreve at leieforholdet gjennom Airbnb avsluttes og alt går tilbake til normal tilstand. Hvorvidt ulovlig fremleie uten samtykke er oppsigelsesgrunn, beror på en vurdering av om oppsigelsen er saklig begrunnet, eksempelvis på grunn av mislighold av leieavtalen.

Velger du å fremleie leiligheten din i ni dager under Sykkel-VM uten å ha fått samtykke fra utleieren din, kan han eller hun gi deg beskjed om at utleievirksomheten må opphøre. Dersom du til tross for dette varselet fortsetter å leie ut til andre, kan du risikere at utleieren har rett til å heve leiekontrakten din.

Uansett om du leier ut leiligheten med samtykke fra huseier eller ikke, er det greit å ha i mente at inntekter som overstiger 20 000 kr kan være skattepliktige. Lykke til.